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カネシロ
不動産マイホーム購入にあたり、9割近くの方が住宅ローンを利用されますので、住宅ローン利用を前提とした資金計画とします。
資金計画は十人十色、人によって違うので「これがベスト！」というアドバイスは個別でないとできませんが、経験則からの一般論をお話させていただきます。
資金計画を考える上で一番大切なのは、「無理なくローンを返済ができるか」どうか。まずこれです。
以下の項目順に考えてみて下さい。
1.借りても無理なく返済できる金額を計算する。
2.住宅ローンの金利タイプを選ぶ。
3.実際にいくら住宅ローンが必要か計算する。
4.住宅ローンを何年で返済するか計算する。
では、見ていきましょう。
①「借りても無理なく返済できる金額を計算する」
毎月返済額は、
今の賃料と比べて同程度なのか？
お子様の教育費がかかるのは今から何年後か？
ずっと共働きでやっていくのか？
収入は増える見込みがあるのか？支出が減る可能性は？等。
現在だけでなく将来の家計も考慮して無理のない返済額を考えてみましょう。
今の賃料を基準にして、マイホーム購入後、返済額（今までの賃料にあたるお金）を増やしてローン返済を頑張るのか、
または今より減らしてその分教育等の貯蓄に回すのか、考えてみましょう。
1つの目安をお話します。
あなたの年収が400万円、その他借入無しの場合、年間の借入返済にまわせる金額は、年収の35％以内に抑えるのが安全と言われています。
この35％の数字は「返済比率」と呼ばれるもので、年収や銀行によって変わってきます。
（年収300万円台なら返済比率は30％以内の金融機関が多いですね）
400万×0.35＝年間140万円 → 月116,666円
これを金融機関は、審査金利（実際の貸出金利ではありません）を3.1％や4％で逆算し、最大いくらまで貸せるかどうか「限度額」を決めます。
（この審査金利も金融機関によって違います。SMBCだと4％ 三菱東京UFJ銀行＆りそな銀行だと3.1％で計算します ）
100万円を審査金利3.1％、借入期間35年で計算すると、月額返済は3,904円になります。
よって
116,666円 ÷ 3,904円 × 100万円 ＝約2,980万
2,980万円があなたに貸せる住宅ローンの「限度額」となります。
理想を言えば、返済比率は30％以内「月額返済：85,907円」にしたいものです。
ここで簡単な計算方法があります。
一般のお客様は金融電卓をお持ちでないでしょう、、ローンシミュレーションのHPで入力するのも面倒でしょう。
例えば、関西みらい銀行は「最大返済比率40％」、「審査金利3％」なので、年収500万の場合、返済比率35％だと3,780万円で年収の7.56倍、返済比率30％だと3,240万円は年収の6.48倍ですね。
計算方法は金融機関にも異なりますが、一つの目安として、借りられる金額は年収の6.5～7.5倍と覚えておくと楽ちんです。
借入額が、年収の8倍を超えるとどこの金融機関も眉をひそめます。
②「住宅ローンの金利タイプを選ぶ」
住宅ローンには3つの金利タイプがあります。
「変動型」
都市銀行をはじめとする民間の金融機関の住宅ローンの代表ですね。
当初の金利は低いですが、半年に１度金利の見直しがあります。その名の通り変動なので店頭金利が上がれば、返済額も上がります。
変動型金利の場合、急激な金利上昇に備えて、5年に1度返済額が見直されます。もし金利が大幅に上がったとしても、返済額は、1.25倍が限度とされています。
（金利上昇に伴い、返済額が10万から15万円になったら大変ですよね？そうならないようにするための救済措置です）
今までの返済額が10万円なら、次は12万5000円になるわけです（上昇金利で計算すると15万円だったとしても）。
ポイント
◯固定金利に比べて金利が低い
◯金利が変動する可能性があります
「固定期間型」
ある一定期間だけ、固定金利にすることができるタイプです。これも民間の住宅ローンの代表商品です。
三菱東京UFJ銀行の金利を見てみましょう↓
2017年2月金利です。
固定金利は1年から20年と種類は豊富ですね。
借入額全額を、固定に選ぶ必要ではなく、例えば2,000万円借りるとして、1,000万円を変動型に、残りの1,000万円を固定型にすることもできます（ミックスプラン）。
注意が必要なのは、固定と名がついておりますが、金利が固定されるのは選択した一定の期間だけです。その後は変動金利になります。
（再度固定金利を選ぶことも可能ですが）
「全期間固定型」
フラット35に代表される、借入時の金利を返済終了するまで固定するタイプです。
変動金利より高くなりますが、金利上昇リスクをヘッジできます。民間の金融機関も「超長期固定金利」という商品が出てきましたね。これも全期間固定です。
空前の低金利の今、全期間固定型の選択の余地は十分にあると思います。
現在（2017年2月）のフラット35の金利です↓
現在（2017年2月）の三菱東京UFJ銀行の超長期固定金利です↓
以上が金利タイプの3つです。
住宅ローンは金利だけでなく、金利タイプも見極めて選ぶこともとても大切です。
③「実際にいくら住宅ローンが必要か計算する」
まずこれをご覧にください。
不動産を購入するには、諸費用がかかりましたね。
住宅ローンを利用する場合一般的には8～10％前後の諸費用がかかると言われております。（現金購入の場合は、5％前後です）
物件価格＋諸費用－自己資金 ＝ 住宅ローン借入額 になります。
④「住宅ローンを何年で返済するか計算する」
住宅ローンの借入期間の最長は35年です。
理想は、定年までに返すことなのでしょうが、なかなか難しい場合も多いかと思います。かといって完済時が80歳というのも老後の将来に不安を残します。
住宅ローンは返済期間を短くすれば、当然、月返済額が高くなります。
会社員の人は、定年までの完済しておきたいところなので、例えば、定年が65歳で現在35歳ならば、まずは30年年で月返済額を計算して、その金額が支払える金額よりも多ければ、返済期間を長くして支払える金額に近づけていくことになります。
支払える月返済額が想定できれば、返済期間を変えて何通りかシミュレーションして、返済できる月返済額になるよう返済期間を選びましょう。
将来収入が増える見込みがあったり、お子様の独立等で支出が減る見込みがあるなら、借入当初は返済期間を長めにとって、繰り上げ返済を頑張るという方法をとっている方が多いですね。
計画的な繰り上げ返済は、結果的に返済期間を短くして、総返済額を抑えることにつながります。
住宅ローンは「長期に借りて、短く返す」のがひとつのポイントとなります。
住宅ローンシミュレーションはここで出来ます ↓ 結構便利なのでお気に入りに入れてください。
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