お客様との約束

◆エータ・カリーナなら大阪の新築一戸建、リフォーム済マンションが仲介手数料「無料」で買えます。
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ご安心下さい。しつこい営業一切ありません。

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◆お引渡し後も、お客様が「不動産について困らないようにフォローし続けていくこと」を信念に活動しております。

「諸費用ってなんだ?」諸費用を前もって知っておきましょう。

カネシロ
(^^)エータ・カリーナの金城です。

1,980万の新築一戸建では
約186万もの諸費用がかかるってご存知ですか!?

意外にかかるので、みなさんビックリされます・・・^^;

マイホーム購入は、売買代金以外に税金や「諸費用」を支払う必要があります。
どんな税金と諸費用がどれぐらいかかるか、ざっくりでいいので前もって知っておきましょう。

そして、この諸費用の負担を軽くする方法があります!
それは・・・仲介手数料無料!!

1,980万円の仲介手数料は約70万円!
エータ・カリーナなら「仲介手数料が無料」なので、諸費用の負担もグッと楽になります♪

それでは、諸費用について詳しくみていきましょう!

百聞は一見に如かず、まずはこれを御覧ください↓

私が2016年11月にお引渡しした、パワービルダーさんの新築戸建の資金計画です。
銀行はそうですね、代表的な都市銀行SMBCを想定しての諸費用概算です。

場所は大阪府羽曳野市、木造2階建の新築戸建1,980万円です。

では、上から見ていきましょう。

①【印紙代】

売買契約書に貼付する印紙代です。
本来、1千万円を超え5千万円以下のものは20,000円なのですが、H30年3月末まで軽減措置があるので、今は10,000円で済みます。参考HP国税庁

②【登記費用】

土地建物の登記にかかる「登録免許税」と司法書士の先生にお願いするので、その「報酬」です。
売買に伴うものとして、1.所有権保存登記、2.所有権移転登記、3.抵当権設定登記があります。
新築戸建の場合は、建物の所有権保存登記が必要なので、中古物件に比べると若干費用が高くなります。
登録免許税は固定資産評価証明書に基づき計算されます。

1.所有権保存登記とは?

所有権保存登記は、登記記録の甲区欄に初めてされる登記のことで、その建物は誰が所有しているかを明らかにするために行う登記です。所有者の住所氏名、新築の日付などが記載されます。義務はありませんが、実務では必ず必要です。

2.所有権移転登記とは?

不動産を売買し所有権が売主から買主に移転したときに行う登記のことです。この所有権移転登記を行うことで、買主は第三者に対して所有権を主張することができます。 売買での所有権移転登記を申請するには、売主と買主連名の申請書を提出します。
必要書類としては、売買契約書の写し、権利証(登記識別情報)、売主の印鑑証明書、買主の住民票、司法書士の委任状などが必要になります(と言いましても、このような手続きを行うのは、不動産会社と司法書士なので、面倒なことはないです)。

3.抵当権設定登記とは?

住宅ローンを利用した場合、その借入先の金融機関が、担保の不動産に「抵当権」という権利を設定します。抵当権とは債務の担保に供した物について他者より優先して自己の債権の弁済を受けることができる権利のことです。不動産の所有者が、住宅ローンの返済を行わなかった場合、その所有不動産は、金融機関に競売にかけられ弁済されます。この権利(抵当権)を設定するのが「抵当権設定登記」です。
借入先金融機関を「抵当権者」、住宅ローン借入者を「抵当権設定者」なんて呼んだりします。

③【印紙代】

金銭消費貸借契約書(ローンの契約のことです)に貼付する印紙代です。

④【保証料】

一言でいうと、保証会社に連帯保証人の代わりになってもらうための費用です。
借入期間、借入額によって金額が変動します。都市銀行(三井住友銀行)は下記の図のようになっています。↓

元利均等返済、35年で、100万円に対して20,620円です。
今回の借入は1,980万円なので、19.8×20,620=408,276円です。この保証料の支払は、「外枠方式」と呼ばれる一括で払う方法と、「内枠方式」と呼ばれる利息に組み込んで支払う方法と2種類あります。

例えば 金利2.475%-優遇1.8%=0.675%の審査結果だと、

◆外枠方式 → 0.675%で貸してあげる、その代わり保証料を一括で払って下さい。
◆内枠方式 → 0.875%、利息0.2%上乗せするから、保証料は払わなくていいですよ。

自己資金と月額返済額をよく考えて決めると良いでしょう。

ちなみに自己資金があるなら、保証料一括で支払ったほうがお得です。
繰上げ返済したら、保証料の一部が返還されますし、0.2%の総返済額の差が、保証料一括分より上回ります。

1,980万 35年 元利均等返済の総返済額
◆0.675%の総返済額 → 22,236,425円
◆0.875%の総返済額 → 22,993,547円  その差757,122円

総返済額の差は757,122円、保証料408,276円なので、「348,846円」お得です。

⑤【火災保険】

住宅にかける火災保険です。住宅の立地、構造、延床面積によって金額が変わります。
地震保険や家財保険、その他オプション等いろいろあります。火災保険への加入は、今は任意が増えていますが、必ず加入しましょう。
昔は質権設定までする金融機関が多かったのですが・・・・時代は変わりましたね。
2015年より10年超の火災保険契約ができなくなりましたので、最長で10年です。

⑥【融資手数料】

借入金融機関に支払う手数料です。
32,400円+振込手数料540円で32,940円
地方銀行によっては、5万円ほど取られることもあります。

⑦【表示登記】

表示登記に係る登録免許税と土地家屋調査士の先生にお支払する報酬です。
建物が完成したとき、建物の物理的状況(所在地番、構造、延床面積など)を公示するための登記を申請します。これを表示登記といいます。
人間でいうと出生届みないなものです。完成または引渡しされてから1ヶ月以内に申請する義務があります。
なお、この表示登記の申請は、司法書士ではなく「土地家屋調査士」が行います。
表示登記は新築時の登記ですので、中古住宅は、この費用はかかりません。

 ⑧【住宅ローン代行事務手数料】

不動産会社に住宅ローンの申請や手続きを依頼した場合にかかる費用です。
悪徳業者ですと、20万、30万もとったりするので、注意が必要です。

⑨【仲介手数料】

不動産の売却や購入を不動産会社に依頼し、成約した場合に支払う報酬です。
媒介報酬額は上限が定めれています。参考HP大阪府

速算法があります。↓
売買価格が【200万円超400万円以下の場合】 → 売買価格 × 4%+2万円+消費税
売買価格が【400万円超の場合】       → 売買価格 × 3%+6万円+消費税

その6万円は何や!?という方(笑)、どうぞ弊社までお問い合わせください。ご説明します。
意外と説明できる営業マンが少ないので、追い返したいダメな営業マンがいたら、詰問するのもいいかもしれません(笑)。

 ⑩【固定資産税・都市計画税精算金】

固定資産税・都市計画税はその年1月1日正月の時点の所有者に対し課税されることになります。
関西の不動産取引の慣行では、4月1日を起算日として、売主、買主それぞれの負担額を日割按分して精算します。

例:固都税が年額10万円で、引渡が12月1日だった場合
売主負担分
10万 × 244/365 = 66,849円
買主負担分
10万 × 121/365 = 33,151円
この33,151円を売主に支払います。

 

以上、新築戸建の場合の諸費用概算でした。

1,980万円の新築戸建で、諸費用が約186万円、その内仲介手数料は約70万。

弊社エータ・カリーナならこの仲介手数料がサービス・無料にできるので、グッと諸費用が抑えられますね!

2,000万円だと約71万円節約できます!

3,000万円だと約103万円の節約になります!

ご参考にしていただければと思います。

P.S リフォーム済マンションの場合ですと、⑦表示登記がかかりません(中古住宅なので)。
管理費、修繕積立金は引渡日をもって精算します。

 

 

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カネシロ トモヒロと申します。 1978年大阪市生まれ育ち。20歳で何のあてもなく単身で上京、24歳から不動産業に就く。不動産売買のイロハは東京で覚えました。 33歳で帰阪。帰阪してからもずっと不動産です。 いつの間にか契約件数300件超えました。 2016年12月、本当に顧客利益を考えた最高の不動産仲介サービスを提供するべく㈱エータ・カリーナを設立。 私自身も東京と大阪で2回マイホームを購入しています。 趣味は読書、自分を戒めるために年に1回フルマラソンに挑戦しています。 夢はお客様たちと団体枠チーム「エータ・カリーナ」を作って大阪マラソンに挑戦することです。 特技は「住宅ローン」と「フリースローラインあたりからのミドルシュート」。