不動産を売却（購入の場合も）する際に、不動産会社と締結する「媒介契約」について。

一般論として不動産の売却をする場合、自分では買い手を探すことはなかなか難しいかと思います。不動産を売りたい人は、我々不動産会社に売却依頼（媒介（仲介）をすることがほとんどでしょう。

そこで、国土交通大臣は、不動産会社が不動産の売却の依頼を受けるときの定めとして、依頼者とのあいだで媒介契約を結ぶことを義務づけています。この媒介契約にあたり、依頼者の保護、取引の安全及び流通の円滑化を図るため、媒介契約の書面化が義務付けられています。要するにきちんと契約書を交わしましょうってことですね。

この媒介契約には３種類あり、それぞれについて依頼者と不動産会社の依頼関係や権利義務が分かるようになっています。

不動産会社は、媒介契約を締結する際には、依頼者に媒介契約の３種類

「一般媒介契約」

「専任媒介契約」

「専属専任媒介契約」

の相違点を十分に説明し、媒介契約を締結、直ちに媒介契約書面を交わすことになっています。

専属専任媒介契約又は専任媒介契約を締結した物件については、不動産会社は指定流通機構（近畿レインズ等）に登録し、積極的に取引の相手を探すことが義務付けられています。

では、３種類の媒介契約の違いについてみていきましょう。

一般媒介契約とは

依頼者は複数の不動産会社と同時に依頼（契約）することが可能。
依頼者自身が発見した購入者（友人知人、親戚など）に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はなし。自己発見取引が可能。
一般媒介契約の契約期間に定めはないが、3ヶ月程度が一般的です。(もちろん更新可能)
指定流通機構（近畿レインズ）への登録は任意で行える。登録しなくてもOK。

専任媒介契約とは

依頼者が依頼（契約）できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約はできない。
物件情報を７日以内に不動産流通機構（レインズ）に登録しなければならない。
販売活動の状況を、１４日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられている。
依頼者自身が発見した購入者（友人知人、親戚など）に売却する場合は、不動産会社を仲介人とする必要はなし。自己発見取引が可能。
契約期間は最長で３ヶ月。（更新可能です）

専属専任媒介契約とは

依頼者が依頼（契約）できるのはひとつの不動産会社だけで、同時に複数の不動産会社とは契約はできない。
物件情報を５日以内に不動産流通機構（レインズ）に登録しなければならない。
販売活動の状況を、７日に一回以上の頻度で依頼者に報告することが義務づけられている。
依頼者自身が発見した購入者（友人知人、親戚など）に売却する場合は、その媒介契約をした不動産会社を仲介人としなければなりません。自己発見取引が制限されます。
契約期間は最長で3ヶ月です。(更新可能)

表にするとこんな感じになります。

囲い込み問題とは？

前記事⇓に書きましたように、その売主・買主、両方から仲介手数料を受領する不動産売買のことを、不動産業界では俗に「両手」といい、多くの不動産会社（特に大手）はこの両手取引を目指します。

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そこで、不動産会社が両手取引をひたすら目指すために、売却依頼物件を他の不動産会社に取扱させないようにする行為のことを「囲い込み」と言われています。あからさまなのは、レインズに物件情報を登録せずにSUUMOやHOME’Sといったポータルサイト、自社HPのみに掲載し、一般個人の問い合わせにしか対応しないという行為です。

具体的にどのような行為かというと、売主と媒介契約を結んでいる不動産仲介会社が、他社から物件確認があっても「お話入ってます（商談中）」とか「資料作成中です」などと偽って物件の紹介をせず、両手取引を狙う行為です。

あまりに露骨にやられると、こっちもプロなので、分かるんですよ。

私：「物件確認なんですが、◯◯区の中古戸建、2,180万円なんですが、大丈夫でしょうか？」

某不動産会社：「あぁ、お話入ってますね（交渉中ってことです）」

そして、一般消費者のフリをして、電話をかけるとこうなります。

私：「御社のホームページを見たのですが、◯◯区の中古戸建、2,180万円って、見れたりするんですか？」

某不動産会社：「大丈夫です、ご紹介可能ですし、今すぐにでも内覧もできます。」

これが、囲い込みの実態です。

東京時代の話ですが、あまりに腹に据えかねたので、直接売主さんのところへ行って、説得したことがありました。

このような行為（客付け業者が元付け業者を飛ばして、売主にアプローチする行為）は「抜き行為」といって業界では御法度なのですが、私は両手取引をするために行ったのではなく、自分のお客様（買主）のために行ったわけで、きちんと筋を通して、その囲い込み業者を通して契約しました。（「分かれ」で契約したということです）

担当者の憮然とした表情、いまでも覚えています（笑）。

かわいそうなのは、売主さんなんですよね。他社が抱える多くの買主候補に対して、売却可能だったはずのチャンスを逃しているわけですから。よって売れずに、結局価格を下げさせられるケースが多いです。

もちろん、このような「囲い込み」による物件を独占することは、宅地建物取引業法によって禁じられています。

被害がなかなか表面化しづらいことと、業界の中でも囲い込みの事実を見極めるのが難しいことから、それをいいことに、いまだに囲い込みはあると言わざるを得ない状況です。

国交省も上記のような電話による抜き打ち検査をして、しっかりと取り締まりをして欲しいものです。

現在不動産を売却中の売主さん、この「囲い込み問題」、頭の片隅にお留めおきください。