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手付金とは?(いわゆる解約手付の意味)

 

不動産売買契約時に係る「手付金(てつけきん)」についてお話します。

 

手付金は、売買契約締結の際に、解約権を認める目的のため(解約手付)、買主から売主に対して支払われる金銭のことです。

実は、手付金を支払っとしても売買代金の一部を支払ったことにはならないのですが、後日返金が面倒なので、契約書には必ず「手付金は残金支払い時に売買代金の一部に充当する」と書かれています。

3,000万円の不動産売買契約に100万円の手付金を支払った場合、残金決済時には、2,900万円売主に支払えばいいということになります。

余談ですが、手付金には、①解約手付、②違約手付、③証約手付の3種類ありますが、日本では、不動産売買契約の手付金は解約手付とされています(判例も)。

また、手付金を売主に支払ったいう行為が、不動産売買契約成立に対する明確な意思表示になります。

 

解約手付の意味 手付解除とは?

 

売買契約書にこのような条項があります。

「売主および買主は、その相手方が売買契約の履行に着手するまでは、互いに書面により通知し、買主は、売主に対し、手付金を放棄して、売主は、買主に対し、手付金等受領済みの金員を無利息にて返還し、かつ手付金と同額の金員を買主に支払うことにより、売買契約を解除することができます。」

つまり、買主が契約を解除したい場合は、支払い済みの手付金200万円を返してもらわず、売主にあげることによって(手付金を放棄するすこと)手付解除が可能です。

逆に売主が解除する場合は、受領済みの100万円を買主に返して、さらに同額100万円を買主に支払うことで手付解除ができます。

 

手付金は言い換えれば「お互いに契約を簡単にキャンセルさせないためのお金」といえますね。

 

そして、手付解除は、契約を解約したくとも、売主か買主のいずれか一方が「契約の履行に着手」してしまえば、解約できなくなってしまいます。

そうです、手付解除できるのは、タイムリミットがあります。

 

では、何をもって「履行の着手」といえるのでしょうか。

 

ここが難しいのですが、買主売主双方ともに、一般個人の場合、手付解除の期日を儲けることが可能なのですが、売主が宅地建物取引業者の場合、手付解除期日の設定は認められません。買主の解除権を制限してはいけないことになっています。

弊社エータ・カリーナが仲介手数料無料サービスとして取り扱っている新築一戸建やリフォーム済マンションは、売主が宅地建物取引業者です。

このような売主(業者)と契約すると、「決められた期日までしか手付解除できませんよ」ではなく、「お互いが「契約の履行に着手」するまでは、手付解除できますよ」ということです。

 

この「履行の着手」という行為が、明確でないために、判断に困りますが、判例によると

  • 買主が中間金を支払った
  • 買主が売買代金を用意して、売主に物件の引渡を催告した
  • 買主が新居のために、家具購入や引越し手続きを行った
  • 売主が所有権移転仮登記を申請した
  • 売主が当該物件を売却のため分筆登記申請した

 

このような行為が「履行の着手」にあたると判断されています。

 

履行の着手とは「客観的に外部から認識できるような形で、契約の履行行為の一部をなしたこと、または履行の提供をするために欠くことのできない前提行為をしたこと」(最高裁判決昭和40年11月24日)とされていますが、なかなか難しいのですね(笑)。

 

手付金の相場

 

手付金のの相場は、一般的には物件価格の5%~10%と言われています。中古住宅の場合は5%が相場ですね。

手付金の金額が安いと、契約キャンセルの可能性が高まるので、5%未満の手付金での購入申込を断る不動産会社は少なくないです。特に大手不動産会社はそうですね。

あとは、売主買主双方の事情を鑑みながら交渉で決定します。

私の経験上でいうと、新築一戸建(建売住宅)で、価格が2,500万~3,000万円ぐらいの場合、手付金は5%以下でも、契約してくれます。

3,000万円ぐらいだと手付金100万円が多いですね。最低でも50万円以上は必要です。

 

手付金は自分で用意するしかありません。

 

不動産売買契約は手付金なしでは成立しませんので、必ず用意する必要があります。

当然ながら、契約時には住宅ローンが実行されているわけではないので、銀行から借りれるわけでもありません。

また手付金をカードローンや、消費者金融で借りるなんてもってのほかです(絶対にしてはダメですよ!)。

どうしても手付金が用意できない場合、よく行われるのが、親や兄弟、親族から一時的に借りて手付金を準備して、住宅ローンが実行され手付金分が余るのでそれを親に返すという行為です。

価格3,000万円-手付金100万円=残代金2,900万円

決済引渡時に、住宅ローンが3,000万円実行され、売主に残代金2,900万円を支払うので、手付金分100万円が口座に余るということですね。

 

手付金は物件価格100%のフルローンでも、必ず必要になるので、ご注意下さい!

ちなみにこの手付金は、契約時に売主に支払うものなので、「現金」で準備する必要があります。売主さんによっては事前振込の場合もありますが、手付金=現金と覚えておいて下さい。

 

マイホーム購入に「どのタイミングでどれぐらいのお金が必要になるか」を知っておく必要があります。

取引の流れにおいて、この手付金が一番大きなお金になりますので、これだ!と思う物件が見つかりましたら、まず現金の準備をしてください。

 

取引の流れについて ↓

 

(あと必要になるお金は、売買契約書の印紙代や、ローン契約の印紙代、印鑑証明書や住民票といった公的証明書の取得代ぐらいなので、少額です。)

 

また手付金の金額がいくらになるかは、事前に担当営業マンに確認しておきましょう。

 

 

 

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ABOUTこの記事をかいた人

カネシロ トモヒロと申します。 1978年大阪市生まれ育ち。20歳で何のあてもなく単身で上京、24歳から不動産業に就く。不動産売買のイロハは東京で覚えました。 33歳で帰阪。帰阪してからもずっと不動産です。 いつの間にか契約件数300件超えました。 2016年12月、本当に顧客利益を考えた最高の不動産仲介サービスを提供するべく㈱エータ・カリーナを設立。 私自身も東京と大阪で2回マイホームを購入しています。 趣味は読書、自分を戒めるために年に1回フルマラソンに挑戦しています。 夢はお客様たちと団体枠チーム「エータ・カリーナ」を作って大阪マラソンに挑戦することです。 特技は「住宅ローン」と「フリースローラインあたりからのミドルシュート」。