エータ・カリーナの金城です。
我々不動産業者は、日常的に不動産の調査を行います。
不動産の調査項目は色々ありますが【不動産調査＝道路調査】といっていいほど、不動産とその接する道路には密接な関係があります。
接する道路の種類や形状によって、その不動産の価格に大変な影響があるからです。
「田んぼの真ん中に6ｍ道路を1本作れば、地価は2倍になる、6ｍ道路を2本作れば4倍になる。それが地価の原則である。」
と田中角栄が印象的に言い現していましたね。
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では、その大切な「道路」とは一体どのようなものがあるのでしょうか？
まず道路の種類は、一般的に国道、県道、市道といった「公道」と、民間の個人や法人が所有している「私道」とに分けられます（下記補足参照）。
一般論として、不動産の接道規定としては、公道の方が私道より「良い」とされていますね。
これは、常識的にもよく理解できるかと思います。
こんな法律があります。
【建築基準法】
第42条 「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員4ｍ以上のものをいう。
第43条 建築物の敷地は、道路に2ｍ以上接しなければならない。
つまり、建築物の敷地は、公道・私道問わず、原則として幅員４ｍ以上の「建築基準法の道路」に2ｍ以上接していなければならないということです。
災害時の避難や消防活動や救急車両が入れるように2ｍ以上という規定と言われていますね。
この要件を満たしていなければ、原則として家は建てられません。
（既存住宅の建て替えも原則不可となります。）
不動産業者が調査ですぐに気になるのは、この要件です。
◯間口が2ｍ以上あるか？
◯接道は、建築基準法の道路か？公道か私道か？
◯接道の幅員は？セットバックは必要か？
◯上下水道、ガスの本管が通っているか？
上記で私道とは個人・法人が所有している道路と書きましたが、個人・法人が所有していても役所が管理している道路もあります。
その場合は、私道ではなく「公道」と呼ばれることになります。
逆に所有者が市や区であっても、市（区）で管理されていない道路もあります。
ちょっとややこしいですね。
市（区）で管理する公道であれば、役所の道路管理課で下記事項を調べることが出来ます。
①道路名称・番号
②認定（現況）幅員
③道路台帳（図面）
では、建築基準法の道路の種類について見ていきましょう。
幅員4ｍ以上の道路
- 42条1項1号→道路法による道路 国道、府道、市道、町道、村道（高速自動車道を除く）〔4m以上の認定道路〕など
- 42条1項2号→都市計画法、土地区画整理法などによる道路
- 42条1項3号→既存道路、法施行の際すでにある道で昭和25年11月23日に既に幅員4m以上あった道路
- 42条1項4号→道路法、都市計画法、土地区画整理法又は都市再開発法等で2年以内に事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの
- 42条1項5号→政令で定める基準に適合する私道を築造し、特定行政庁から指定を受けたもの（いわゆる位置指定道路）
幅員4ｍ以下の道路
- 42条2項→法施行の際、現に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道で特定行政庁が指定したもの（いわゆるみなし道路、要セットバックです）
- 附則5項→市街地建築物法第7条但書きによって指定された建築線で、その間の距離が4m以上のものです。 道路の中心線から2mの線をその道路の境界線とみなしますが、その道路中心線を行政が示すことができる道路です。（大阪なら船場建築線が有名です）
建築基準法では、幅員4m以上の道を「道路」（建築基準法第42条第1項）として扱っていますが、
建築基準施行の際、現に建物が立ち並んでいた幅員4m未満の道も、特定行政庁の指定行為により、道路として扱えるようになっています（上記42条2項道路のような場合です）。
つまり建築基準法上の「道路」として扱えなくなっている場合（43条但し書き通路や単なる通路）、 不動産の価値がとても下がってしまうので、我々不動産業者は、まっさきに接道について気になるわけです。
建築基準法上の道路の判別は、役所の建築指導課で確認できます。
住宅地図に色塗りされていたり、PC画面で確認できたりします。 それでも分からなければ、直接役人に聞いたりします。
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接道規定は満たしているので、それほど神経質になることもないと思いますが、知っておいて損をする知識ではないです。
もしこれから土地の購入を検討している方は、一番気をつけなければいけないことです。
まとめ
不動産が幅員4m以上の建築基準法上の道路に、2m以上接道していなければ建物を建てることができない。
もし、現状建物が建っていたとしても、上記の規定を満たしていなければ再建築することはできない。
再建築できないとなるとその不動産の価値は大幅に下がってしまいます。
建築基準法上の道路は役所で調査することが可能です（我々の仕事ですけどね）。
そして、建築基準法上のどの種類の道路かによっても価値が変わることがあります。
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